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金辉集团“增收不增利”困局:短债承压 离岸公司上市蒙阴影

[ 来源:http://www.pz28.net | 作者:网友 | 时间:2020-05-14

  截至2019年末,金辉集团资产负债率接近86%,比2018年末略有增加,仍然是高负债运行,扣除561.52亿元预收款、84.88亿元应付款、2.46亿元应付薪酬、28.19亿元应交税费、37.68亿元递延所得税负债之后,实际有息负债571.73亿元。

  实际上,3月25日,金辉控股已向港交所首次递交了IPO招股说明书。从股权构架看,金辉控股只是一个离岸注册并拟上市的资本壳平台,由其间接控制的境内房企——金辉集团才是真正的房地产开发主体。

  根据我们的判断,金辉集团今年前4个月谨慎拿地估计是考虑到自身债务率已偏高,在各家房企都在忙着狠抓销售回款保证公司现金流安全的大势面前,表现相对谨慎。

  对这个拟上市的资本壳平台,我们当时曾做过深度分解,近三年收入呈现高增长,但受制于拿地成本日趋高企,毛利及毛利率明显下滑,特别是为保持扩张节奏,信托融资截至2月末高达160亿元,年息率多在10%以上。

  今年前4个月,金辉集团新增土储货值95亿元,排名第65位,从拿地金额看,累计耗资38.2亿元,排名第61位,新增建筑面积67.8万平方米,排名第58位。就整个拿地表现而言,金辉今年是相对偏保守的。

  就短期偿债能力看,金辉集团截至去年底账上的短期借款42.28亿元(同比增幅高达47.83%),一年内到期有息负债130.2亿元(同比下降16.17%),相对于账上现金来说,短债偿还是难以被覆盖的。

  近日,素有“闽系黑马”房企之称的金辉集团在交易所对外披露2019年财务报告等,让外界有机会审视这家房企真实实力及经营状况。

  看2019年财务业绩,金辉集团取得营业收入258.5亿元,同比增长60.68%,毛利率24.2%,同比下降9.26个百分点,实现营业利润26.9亿元,同比下滑8.3%。

  依此不难看出,金辉集团截至2019年底的有息负债率38.2%,扣除133.38亿元货币资金后,净负债率(有息负债-货币资金/净资产)仍高达208.7%。

  今年前4个月,金辉集团实现全口径销售额186亿元,排名第41位,相比2019年同期257亿元销售下滑27.6%,排名下滑高达7个名次,实现权益销售额149.4亿元,比2019年同期销售额220.9亿元下滑32.36%,排名下滑3个名次。

  截至2019年底,金辉集团拥有土地储备建筑面积2667.4万平方米。据克而瑞监测数据:金辉集团2019年总土储货值3842.4亿元,在全国TOP100强排名第33位置,权益土储货值2828亿元,排名第32位。这跟其当前销售规模排名较为匹配。

  回到金辉集团这个开发实体,从克而瑞的监测数据看,2019年全口径销售额888.6亿元,排名第40位,权益销售额661.6亿元,排名第37位。这无疑是今年冲刺千亿规模的“后备军”。

  作者:密探君

  有兴趣的读者,可以进一步参考阅读《金辉控股赴港IPO招股书:160亿信托融资,净负债率170%》一文。

责任编辑:陈志杰

行情图 热点栏目 自选股 数据中心 行情中心 资金流向 模拟交易 客户端 来源:金辉集团2019年财报来源:金辉集团2019年财报注:金辉控股IPO招股书资料注:金辉控股IPO招股书资料注:金辉集团2019年债券托管报告数据注:金辉集团2019年债券托管报告数据

  原标题:金辉集团“增收不增利”困局:短债承压,离岸公司上市蒙阴影

  从发展战略看,金辉集团的思路是坚持“全国布局、区域聚焦、城市领先”,稳步布局北京、上海、苏州、南京、杭州、武汉、长沙、福州、合肥、重庆、成都、西安等一二线核心城市及区域中心型城市,通过不断补充优质土地储备,优化土地储备结构,保障项目销售平稳释放,实现当期业绩与未来成长之间平衡。

  就按2020年千亿目标计算,金辉集团今年前4个月仅完成全年任务的18.6%,接下来销售压力依然非常大。

  但愿景毕竟是愿景,当前各大房企对核心城市及优质地块争夺颇为激烈,楼面地价飙涨,在楼市严厉调控压力下,预售价又受到限价令的压制,想要急卖高价又能快速出货,这是一个对房企品牌力、产品力乃至操盘营销团队的极大考验。

  注意!去年,金辉集团归属母公司净利19.8亿元,同比下降5.6%。从以上不难看出,金辉集团去年是“增收不增利”的。

  颇为重要的是,金辉集团去年现金流也不容乐观,如经营净现金流-52.7亿元,与2018年经营净现金流29.5亿元相比,同比暴跌278.6%,而融资净现金流45.76亿元,同比下滑48%,对债务规模增速有所控制。

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